Wat is een ‘Vereniging van Mede-eigenaars’ (VME)?
De vereniging van mede-eigenaars of VME bevat alle mede-eigenaars van het gemeenschappelijk gebouw. M.a.w. alle eigenaren die bijvoorbeeld een appartement verhuren in een appartementsblok. De VME is onder meer verantwoordelijk voor het beheer van gemeenschappelijke delen, opstellen van budgetten, organiseren van vergaderingen, volbrengen van administratieve taken en de regularisatie om het samenleven te vergemakkelijken. Ontdek hieronder de takenlijst.
De zetel van het VME is in het gebouw zelf. Als het over verschillende gebouwen gaat, dan bepaalt de basisakte in welk gebouw de zetel van de VME gevestigd is. Bovendien moeten alle Verenigingen van Mede-eigenaars en hun syndicus sinds 1 april 2017 verplicht ingeschreven zijn bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen. Zo weten buitenstaanders welke leden de VME vertegenwoordigd.
De organen van het VME
De Algemene Vergadering van de Mede-eigenaars (AV)
In de statuten van het appartementsgebouw is bepaald hoe vaak en op welk moment de vereniging van mede-eigenaars (VME) een algemene vergadering moet organiseren. Het is wettelijk verplicht dat de VME ten minste één keer per jaar een Algemene Vergadering houdt. Hiervoor zijn alle mede-eigenaren uitgenodigd. Er kan altijd een Bijzondere Algemene Vergadering plaatsvinden als er specifieke onderwerpen moet beslist te worden.
Van de besproken agendapunten maakt de syndicus een verslag dat aan alle eigenaars wordt bezorgd. De verhuurder van een appartement is verplicht om binnen de 30 dagen nadat hij het verslag heeft ontvangen, hiervan een exemplaar aan zijn huurder te bezorgen.
Bovendien moet de agenda van de vergadering vooraf aan alle mede-eigenaars worden gecommuniceerd.
De Raad van de Mede-eigendom
Deze raad bestaat slechts uit enkele eigenaars, meest een 3-tal. Vanaf 20 appartementskavels is het verplicht een Raad van de Mede-eigendom op te richten. De raad moet de syndicus bijstaan bij het beheer, maar voert ook controle uit op hem/haar.
Rekencommissaris
De rekencommissaris kan een extern expert, zoals een boekhouder zijn. Hij voert controle uit op het financieel beheer van de syndicus.
Syndicus
Bij een gebouw met minstens twee of meer kavels, elk met een mede-eigenaar, moet er verplicht een syndicus van mede-eigenaren worden aangesteld. Deze persoon is de vertegenwoordiger van de VME en ook de beheerder van het gebouw. Naast vertegenwoordiger van de VME heeft een syndicus ook volgende taken:
- technisch beheer: zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken
- administratief beheer: roept de algemene vergadering van mede-eigenaars samen en voert beslissingen van de Algemene Vergadering uit.
- financieel beheer: beheert de inkomsten en de uitgaven en betaalt de facturen.
M.a.w. Een syndicus neemt zelf geen beslissingen, maar voert wel beslissingen uit. De syndicus wordt aangesteld voor meestal 3 jaar door de AV. Hij of zij moet ofwel een erkend vastgoedmakelaar zijn of een van de mede-eigenaren.
Taken van het VME
- Onderhouden van gemeenschappelijke ruimtes. Denk aan het onderhouden van de lift, traphal, enz.
- De aankoop en verkoop van gemeenschappelijke ruimten
- De uitvoering van reparaties
- Het nemen van gerechtelijke stappen tegen bijvoorbeeld een derde
- Het afsluiten van een lening dat alle mede-eigenaren aanbelangt
- Het aanstellen van een syndicus
- Het vaststellen van de jaarlijkse voorlopige begroting
- Het wijzigen van clausules aan de statuten.
Het VME mag bepaalde beslissingen pas uitvoeren nadat er een stemming plaatsvond in de Algemene Vergadering (AV). Alleen als er een meerderheid van de eigenaars instemde (gewone meerderheid of absolute meerderheid afhankelijk van het aantal), mag de beslissing effectief uitgevoerd worden.
Hoe ontstaat het VME?
Als je eigenaar bent van een appartement of een woning in een gemeenschappelijk gebouw, ben je automatisch lid van een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Zodra een gebouw toebehoort aan twee of meerdere individuele eigenaars is er sprake van mede-eigendom. Als er sprake is van mede-eigendom moet een VME wettelijk verplicht worden opgericht.
Het werk- en reservekapitaal van een VME
De VME beschikt over een werk- en reservekapitaal om haar doelen te realiseren.
Werkkapitaal
Het werkkapitaal is het kapitaal dat wordt gebruikt voor het betalen van dagdagelijkse uitgaven, zoals verwarmings- en verlichtingskosten. Het kapitaal is de som van de voorschotten die de mede-eigenaars betalen. Ze betalen deze kosten meestal twee keer per jaar. Op het einde van het jaar krijgt elke eigenaar een afrekening.
De eigenaars storten het geld op een gemeenschappelijke rekening van het VME. De syndicus is verantwoordelijk voor de inning van de voorschotten.
Reservekapitaal
Het reservekapitaal is het spaarpotje van het VME dat wordt aangevuld met de bijdragen van de mede-eigenaars. Het geld dient voor de betaling van niet-periodieke uitgaven. Denk aan de herstelling van een lift of de plaatsing van betere isolatie.
Sinds 1 januari 2019 is het verplicht om dit reservekapitaal op te bouwen 5 jaar nadat de gemene delen werden geplaatst. Elke mede-eigenaar is verplicht om jaarlijks 5% van de som van de gemeenschappelijke bijdragen van het vorig boekjaar bij te dragen. Een reservekapitaal opbouwen is niet verplicht als op de AV ⅘ van de mede-eigenaars hier tegen is.
Ben jij nog op zoek naar een brandverzekering? Vergelijk via Mijnvergelijker.be verschillende verzekeraars. Zo weet je direct welke brandverzekering bij je past.
Brandverzekeringen vergelijken